La nuda propiedad y el usufructo son dos figuras jurídicas que se utilizan en España para regular la propiedad de un bien entre dos personas: el nudo propietario, quien tiene la propiedad de la casa y el usufructuario, quien tiene el derecho de disfrutar de ella.
En este artículo, vamos a analizar algunos casos prácticos y cómo se calcula fiscalmente la nuda propiedad y el usufructo.
Cálculo fiscal de nuda propiedad y usufructo
Ejemplo: Compra de un inmueble con usufructo
Imaginemos que Juan quiere adquirir una vivienda que ya tiene un usufructuario, María.
En este caso, Juan se convierte en el nudo propietario y María en usufructuaria.
Según el Código Civil, el costo de la compra del inmueble se dividirá en dos partes: el valor de la nuda propiedad, que es el precio que Juan paga por el inmueble, y el valor del usufructo, que es el derecho que María tiene a utilizar y disfrutar de la vivienda.
El cálculo fiscal de nuda propiedad y el valor de la nuda propiedad, se debe tener en cuenta la edad de María y la tabla de mortalidad, que establece una vida media de 84 años para las mujeres en España.
Tomando en cuenta que María tiene 70 años, el valor del usufructo será del 40% del valor total de la vivienda.
Ejemplo: Herencia con usufructo
Supongamos que Pedro hereda una vivienda de su padre, pero su madre tiene el usufructo de por vida sobre ella.
En este caso, Pedro se convierte en el nudo propietario de la vivienda y su madre en usufructuaria.
El valor de la nuda propiedad sería el 60% de la vivienda, mientras que el valor del usufructo sería el 40% restante.
Sin embargo, tanto si la madre renuncia al usufructo o fallece, Pedro se convertiría en el propietario total de la vivienda, sin tener que pagar el valor del usufructo.
Venta de nuda propiedad o del usufructo
En algunos casos, el nudo propietario o el usufructuario pueden querer vender su parte del inmueble.
Para esto, es necesario que el otro propietario esté de acuerdo y se establezca un valor justo para ambas partes.
Si el nudo propietario desea vender su parte, el usufructuario debe pagar el valor de la nuda propiedad al nuevo propietario, quien se convertiría en el nuevo nudo propietario.
Impuestos aplicables
Tanto la nuda propiedad como el usufructo están sujetos a impuestos en España. En el caso de la nuda propiedad, se pagan impuestos sobre la transmisión patrimonial (ITP) en el momento de la compra.
El porcentaje a pagar varía en función de la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 6% y el 8% del valor de la propiedad.
En el caso del usufructo, se paga el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, que se calcula en función del valor catastral del inmueble y el tiempo que ha durado el usufructo.
Conclusión
Tanto, la nuda propiedad como el usufructo, son figuras jurídicas utilizadas en España para regular la propiedad de un bien entre dos personas. Es importante tener en cuenta los aspectos fiscales y legales en casos de compra, herencia o venta de una propiedad con estas figuras, ya que pueden tener un impacto significativo en los cálculos y en la situación patrimonial de los involucrados.
Y es recomendable consultar con un analista financiero u abogado especializado en estos temas para una asesoría legal adecuada.
