Infórmate sobre la nuda propiedad y asegúrate de los derechos y obligaciones que conlleva ser nudo propietario de una vivienda
Tener una vivienda en propiedad puede suscitar muchas dudas. Existen muchas variables a tener en cuenta y es usual que surjan preguntas como ¿Qué el usufructo? ¿Qué es la nuda propiedad? ¿En qué consiste ser propietario de una vivienda?
Resulta fundamental conocer estos términos para resolver las dudas, legales e incluso prácticas, que puedan surgir a la hora de establecer quién es el propietario de una vivienda.
Nuda propiedad: qué es y cómo se diferencia del usufructo
La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo. Es decir, la nuda propiedad se relaciona únicamente con los derechos de propiedad sobre la cosa en cuestión, en nuestro caso una vivienda y, no implica ningún tipo de derecho de uso o disfrute sobre la misma.
El usufructo, por el contrario, es el derecho de goce, uso y disfrute de alguien (usufructuario) sobre una cosa.
Existe un tercer caso, el pleno dominio, que implica que ambos supuestos, nuda propiedad y usufructo, recaigan sobre la misma persona.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
Comencemos a nombrar los derechos del nudo propietario. Teniendo en cuenta que este no tiene ningún poder sobre la vivienda en cuestión, simplemente es su propietario:
¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?
Las obligaciones del nudo propietario son las siguientes:
Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: Según el artículo 501 del Código Civil, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo.
Respetar el derecho del usufructuario: El artículo 489 del Código Civil señala que el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: El artículo 505 del Código Civil recalca que el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Según el artículo 509 del Código Civil, el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
Hacerse cargo de los gastos de comunidad: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.
¿Cómo se adquiere una NUDA propiedad?
La forma más habitual de adquisición de la nuda propiedad es cuando alguien hereda esa nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.
También es frecuente la adquisición de la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo, mecanismo a través del cual el donante transmite la nuda propiedad al donatario, pero reservándose el usufructo vitalicio del bien.
Otro caso podría ser cuando el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida) y reciben una compensación económica.
La nuda propiedad: cuándo se adquiere el uso y disfrute
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. La consolidación del pleno dominio se producirá cuando ocurra alguno de estos casos:
Venta del usufructo: En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.
Extinción del usufructo, que puede deberse a tres causas:
1. Muerte del usufructuario: Cuando fallece el usufructuario, el goce, uso y disfrute del bien usufructuado, pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
2. Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
3. Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
